对于美联储降息,楼市需要一点反向视角 | 楼先生问答NO.412

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多事之秋,新闻频发。
我知道,所有人都迫切想要一个答案:美联储降息25个基点,靴子落地,全球正式进入降息周期。有机构第一时间指出:这可能只是一连串降息的开始。
那么,国内房价会不会涨?
先请大家别慌。理论上来讲,中国的货币政策不可能逆全球之势态,一定会作出相应的措施,对冲来自外部的压力。在刚刚730会议上,表述也相当坦诚:货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕。
至于实施手段,我们决策部门的金融工具箱里,多的是释放流动性的办法,但不一定是降息。目前看,央妈也没有降息的打算,尤其房贷利率和放款周期,都在收紧。
前几天,《层楼》购房粉丝群里,曝出某银行内部的一则口头通知:要求各分行老总们严格执行指导,额度用完的,就必须立刻停贷。
往前看,银保监会23号文件,以及郭树清的陆家嘴论坛讲话,对房地产是极尽严厉措辞。730会议更是直接抛出「不将房地产作为短期刺激经济的手段」。
这样,答案就很明显了。
接下来,整个金融市场环境会进入「流动性宽松」阶段,金融产品的价格会进一步下降,但很抱歉,房地产也不见得能才从中捞到多少好处。大水是可能要来了,但房地产要被死死地拦在外面。
我们反向思考且问一句:这个时候,谁能吃得消再来一轮房价暴涨?或者若再次暴涨,万一硬着陆,谁负责?
所以,别慌。房地产还稳得住。
1.>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
200万内、崇贤/绿都东澜府、精装现房
@西太后
老师好。我是一位未婚的女孩子,首套自住需求,总价200万以内,在江干区四季青附近上班,建议酒店式公寓还是住宅?有地段和楼盘推荐吗?
楼先生:第一套房子还是应该先考虑住宅。除非特别没有选择,那再来考虑酒店式公寓。目前购买酒店式公寓,还是以投资逻辑为主,出于自住考虑还是很少的。从自住角度出发,总价200万内,市区老破小、郊区限价新房都可以排在它的前面。
不知道对通勤的要求高不高,要是不特别高,可以重点关注一个楼盘,那是翁梅的艺尚府,均价2.2万左右,与地铁翁梅站零距离。它上一次开盘的中签率只有10%,比较难买,也比较无奈,现在低总价的一手房,都得摇号。
符合总价预算的新楼盘,还有临平山北、大江东,还有崇贤,可中签率也都是个位数,比如大江东的江与城、崇贤的秋实宸悦、东澜府,都可以去摇。关键就看能不能用得上。如果对通勤要求很高,那换个方向,到四季青周边挑一挑200万左右的老破小,也不难的。
2.>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
250万、名校老破小vs限价新房、投资增值
@Adan
现在转塘有一套180方自住,还在还贷,旁边有文三街小学分校,但不知道像这种分校的教育水平怎么样。现在手持100万现金,亲人借借应该能凑到150万,打算出手买个二套,主要考虑投资增值空间,然后最好能有比现在更好的学区,也好孩子上学的时候可以多个选择,请问有什么好推荐的吗?
楼先生:投资和学区,就看你更图什么了。目前市场上,二者比较难兼顾。以你目前手上的资金,想要更好的学区,也只能买到很小很破的学区房,理论上都是可行的。只不过这样的房子,纯粹只有学区可图。像西湖文教区、上城的南星桥或者下城的长寿桥,可以关注看看。
事实上,文三街分校一定不算差,至少它还是西湖区的教育资源。如果从投资角度看,目前在杭州总价250万的选择目标,还是挺多的,比如三墩北、未来科技城、南部新城以及桃源长睦,以及城北的运河新城,都还是比较主流的地理位置,又有90方左右的户型,可以一个个摇过来。
3.>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
望江新城vs奥体核心区、杭州壹号院220方
@王丽娟
老师好,很喜欢杭州壹号院,上次没揺到,下次再开是220方的大户型了,中签率应该高点,可是有点大,这个总价买望江新城也够了,考虑以后增值潜力或者容易转手,应该怎么选呀?
楼先生:望江新城确实很好。放眼杭州,找不到其它板块,一上来就碰到了房价的天际线。大家知道,现在定价权完全在政府手上,望江新城的房价一把就拉到与南星桥齐平,也算是从官方认可了它的价值。你把它看成另一个南星桥就可以了。
从自住角度,杭州壹号院的220方还是可以的,住起来还更宽敞一些。从增值角度,杭州壹号院的限价红利也明显更大一些。一个是4.8万,一个是6.98万,取决于你自己怎么看,如果觉得钱塘江两岸的差距今后会慢慢拉近,现在2万元的价差,基数还挺大的,或者说,低价就是硬道理。
总之,两个楼盘都是很多人想买的那一种。考虑自住的话,就看你更喜欢住离西湖近一点的望江新城,还是更具体国际视野的奥体,选择哪个都没问题。但如果考虑今后转手、升值潜力以及限价因素,那还是杭州壹号院排前面吧。
4.>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
400万级、为父母买房、工作生活钱江新城
@褚丽
我们夫妇都在钱江新城工作,现住金基晓庐,想再买第二套房子,供爸妈居住,又方便爸妈帮我们照顾孩子,同时也兼顾升值空间,预算总价400万左右。一手房、二手房均可考虑,请大神帮忙推荐。
楼先生:至于买一手房还是二手房,如果不着急住,加上又要兼顾升值空间,还是建议考虑新房。一来,新房价格还是被限制住;二来,双限政策之下,目前14宗宅地对应的房价也是纹丝不动。也就意味着,锁死了一手房的价格,你可以一直摇下去。
总价400万,选择有很多。比如萧山市北、之江新城、城北万达旁以及未来科技城,但对你来讲,最理想的还是往城东的七堡。像公园1872、天悦江湾、博翠碧蓝湾都有110方左右,还有杨柳郡的最后一期房源,你可以选择来来回回地摇。在这里,今后父母可以乘坐地铁,如果会开车,自驾也很方便。
5.>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
良渚次新房、3-3.2万成交价、良渚申遗
@天芽
老师你好。我有一套融信澜天89方,东边套,三室两厅两卫,有税,如果要出手的话,报价多少合理?不急的话,是不是等两年规避税费,再看看良渚申遗成功以后的情况会更好?
楼先生:可以肯定是,良渚的房价跟申遗成功不会有必然的联系。卖还是不卖?首先看自身的情况, 其次看对后市的基本预判。如果不着急,完全可以再持有两年,但前提是,现金流和资金杠杆不要失控,还有对后市的判断,是积极的。
至于持有的话,要比较笃定,不能有「刮风就是雨」的心态。下半年,很多投资型的楼盘进入交付,行情一旦冷静下来,专业的投资客们就会抢先出货。对于想卖房的房东来讲,下半年不会是好的窗口期。换句话说,要卖则不如趁早,不卖的话最少也得熬到明年。
澜天一期也还没正式交付吧,拓展面积还得改造。良渚的次新房,比如未来城一期和二期,6月份的成交价格3万2左右。有一套89方未满两年,挂牌价275万,如果真要成交,还有一点议价空间。另外像和昌府的挂牌价也就是3万出头。

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文∣楼先生
编辑∣二叔
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